Chịu tác động từ chính sách kiềm chế lạm phát

Nghị quyết 11 của Chính phủ với các giải pháp kiềm chế lạm phát, mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường thông qua tăng lãi suất tín dụng đồng Việt Nam, giảm luồng tín dụng vào khu vực phi sản xuất… đã tác động mạnh tới diện mạo của thị trường BĐS năm 2011.

Trong năm 2011, thị trường trầm lắng, thiếu vốn và giảm giá. Nhiều chuyên gia lo ngại bong bóng BĐS sẽ vỡ và gây nên khủng hoảng tài chính. Đã có nhiều đề xuất từ phía các nhà đầu tư, các nhà quản lý, các nhà nghiên cứu về giải pháp vốn, và "cầu cứu" Nhà nước cứu thị trường BĐS. Tháng 11/2011, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới lỏng luồng tín dụng cho các dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, người dân mua nhà ở trả bằng lương và các dự án đầu tư bất động sản sẽ hoàn thành vào 1/1/2012. Điều này tạo được lòng tin cao hơn cho các nhà đầu tư BĐS.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, từ tháng 6/2010 tới tháng 11/2011, sự tăng giá BĐS nhà ở luôn tương đương với mức tăng giá tiêu dùng chung. Đơn cử như, từ tháng 3 tới tháng 5/2011, giá BĐS nhà ở tăng ở mức 3% - 4% mỗi tháng, trong khi giá tiêu dùng chung tăng ở mức 2,2% - 3,3% mỗi tháng. Điều này cho thấy, việc giảm giá nhà ở chỉ tại một số dự án chứ không phải là xu hướng chung của thị trường BĐS.

Trên thực tế, tháng 11/2011 mới có vài dự án nhà ở tuyên bố giảm giá tới mức 30%. Tuy nhiên, việc giảm này vẫn chưa chạm giá cả sản xuất (giá tạo lập lên BĐS), tức là nhà đầu tư vẫn còn lãi. Mặt khác, theo số liệu của các ngân hàng, dư nợ tín dụng của thị trường BĐS nhà ở vẫn được khống chế dưới 9% của tổng dư nợ tín dụng. Như vậy, sự trầm lắng của thị trường BĐS không thể gây tác động xấu đến thị trường tài chính như nhiều ý kiến lo ngại.

Theo tâm lý của khách hàng, thị trường BĐS nhà ở luôn huyên náo, khi thị trường rơi vào trầm lắng cho rằng đó là sự bất bình thường và phải giải cứu. Chính sự phát triển nóng của thị trường BĐS trước đây đã đẩy giá nhà ở lên mức rất cao và đây là một trong những thủ phạm gây nên lạm phát. Thị trường BĐS phát triển nóng đã tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, tạo nên tỷ lệ giữa giá nhà ở và thu nhập trung bình là 25 lần. Qua đây cho thấy, thị trường BĐS nước ta phát triển vì lợi ích của nhà đầu tư chứ không phải vì quyền lợi của đại đa số người lao động. Thị trường trầm lắng để "lột xác" trở thành thị trường của mọi người dân là một hoàn cảnh tích cực.  

Viễn cảnh năm 2012             

Trước thực trạng của thị trường BĐS năm 2011, nhiều nhà đầu tư đã chủ động hướng hoạt động của mình tới phân khúc nhà giá rẻ, nhằm phục vụ những người lao động có thu nhập trung bình. Nhiều nhà đầu tư đã rời bỏ khu vực cao cấp, khu vực chen lẫn với đầu cơ do tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bức tranh về thị trường BĐS năm 2012 có thể sáng hơn, tuy nhiên, ở một góc độ nào đó, vẫn có những mảng tối. 

Theo đó, kịch bản thứ nhất, nếu như công cuộc kiềm chế lạm phát thành công vào những tháng cuối năm 2011 và mấy tháng đầu năm 2012 thì lượng cung tiền cho thị trường sẽ tăng hơn. Vốn tín dụng cho đầu tư vào thị trường BĐS sẽ được mở rộng hơn, có thể tăng cung tiền cho nhiều nhóm dự án khác.

Bởi hiện tại, Chính phủ đang đặt ra chương trình tái cơ cấu nền kinh tế, khả năng thị trường BĐS được tái cơ cấu để trở thành một thị trường lành mạnh, mang lại hiệu quả thực cho quá trình đầu tư phát triển. Các doanh nghiệp BĐS yếu kém không còn, năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước cao hơn. Đây là một cơ hội để thị trường BĐS lột xác.

Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật, quy hoạch và công cụ quản lý đối với thị trường BĐS được hoàn thiện. Thị trường được công khai và minh bạch hóa; Trách nhiệm và trách nhiệm giải trình của cán bộ quản lý được nâng cao; Công cụ kiểm tra, giám sát đối với hoạt động của thị trường thu hút được sự tham gia của cộng đồng… Khi đó, thị trường BĐS có thể phục hồi vào giữa năm 2012 với một hướng phát triển tốt và hiệu quả trong thời gian tới và sẽ đóng góp tích cực vào lộ trình đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020. 

Kịch bản thứ hai, tình trạng lạm phát có thể chưa được kiềm chế hoàn toàn vào cuối năm 2011 và đầu năm 2012. Thậm chí, có thể luồng tín dụng cho thị trường BĐS chỉ được áp dụng cho 4 nhóm đã được tháo van hoặc cũng có thể bị thắt chặt lại như cũ. Trong hoàn cảnh này, việc tái cơ cấu kinh tế vẫn được thực hiện và thị trường BĐS sẽ được tái cơ cấu để lành mạnh hơn. Các nhà đầu tư vẫn rơi vào tình trạng thiếu vốn. Nhà nước có thể trợ giúp bằng việc cho phép thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài. Hoặc nhà đầu tư tìm cách khai thông vốn từ luồng tiết kiệm của dân hoặc từ nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Khi xẩy ra kịch bản này, thị trường BĐS sẽ phục hồi vào cuối năm 2012.